|
 |
|
Где купить, чтобы выгодно сдать
Приобретение недвижимости за рубежом, особенно в последние годы, становится все более обыденной практикой для россиян, имеющих неплохой стабильный доход и предпочитающих открытию счета в банке покупку дома у Средиземного моря или в европейском городе.
Причем если раньше необходимость в такой собственности была продиктована желанием переехать на постоянное жительство за границу или хотя бы периодически жить там, то сегодня иностранная недвижимость все чаще становится предметом получения дохода путем сдачи ее в аренду.
Зарубежные рынки уже давно отреагировали на запросы желающих осуществлять такой вид деятельности и предлагают для этих целей широкие возможности. Так, в большинстве стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами и на ее последующее использование для получения прибыли.
В своих предпочтениях наши соотечественники неоригинальны и не ищут экзотики. Наиболее популярными у россиян с точки зрения покупки жилья и его последующей сдачи в аренду традиционно являются Черногория, Болгария, Испания, Кипр, Таиланд. Набирает обороты и Турция, которая ассоциируется у большинства только с пляжным отдыхом и отелями «все включено». Несколько лет назад правительство разрешило иностранцам приобретать здесь недвижимость. Более того, с недавних пор именно в Турции начали строить жилые комплексы, ориентированные на продажу с последующей сдачей в аренду. «Это «коттеджные поселки» с закрытой территорией, в которых предлагаются виллы и дуплексы, — говорит Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости «Century 21 Еврогрупп Недвижимость». — Такую недвижимость удобно покупать для себя, а на время отсутствия в стране сдавать в аренду. Однако у россиян для этих целей пользуются спросом главным образом комплексы, расположенные не далее 500 м от моря. В последнее время набирает популярность ранее малоизвестный у нас курорт Кушадасы — бывшая греческая колония. Например, вилла общей площадью 196 кв. м в 150 м от моря с четырьмя спальнями, тремя ванными комнатами и балконами, террасами, местом для барбекю и бассейном стоит здесь 185 тыс. евро. Через управляющую компанию такую собственность можно сдавать за 700–1200 долл. в месяц, а в разгар сезона и еще дороже».
Дома и апартаменты в Турции пользуются популярностью потому, что они значительно дешевле европейского жилья, но ничуть не уступают ему по качеству, а подчас и превосходят. Так, если в Черногории за 100 тыс. евро можно приобрести лишь небольшую студию в 40 кв. м, то на турецком побережье Эгейского моря за эти же деньги предлагают двух- или трехкомнатные апартаменты площадью в 150 кв. м.
Клиент компании «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» финансист Светлана Н. некоторое время назад решила инвестировать в зарубежную недвижимость. Ей предложили несколько объектов в разных странах и в конечном счете свой выбор она остановила на Турции, на курорте Кушадасы. Почему? А все по той же причине: недвижимость в этих местах дешевле, к тому же здесь хороший мягкий климат и масса исторических достопримечательностей. «Мой выбор пал на апартаменты в новом жилом комплексе в центре Кушадасы, при этом я хотела приобрести квартиру на первом этаже, чтобы была возможность воспользоваться еще и частью придомового участка, — говорит Светлана. — Но с того момента, как я осмотрела квартиру, и до того, как окончательно определилась с покупкой, прошла пара дней, и объект был приобретен другим клиентом. Мне повезло — местные риэлторы сделали все возможное, чтобы найти не менее интересный вариант. Так, апартаменты на первом этаже, которые я выбрала вначале, стоили 77 тыс. евро. Риэлторы предложили апартаменты этажом выше и большего метража, да еще с прекрасным видом на море. Их первоначальная цена была 82 тыс. евро, но мне сделали скидку в 5 тыс. евро в счет понесенных моральных переживаний. Приобретенную собственность я планирую сдавать через управляющую компанию в аренду, а через два-три года думаю перепродать квартиру в Кушадасы и получить инвестиционную прибыль».
Насколько оправданы ожидания клиентов, покупающих недвижимость в той же Турции? И всегда ли эта сказка о получении дохода становится былью? «При стоимости рассматриваемых апартаментов в 77 тыс. евро совокупные расходы клиента на оформление сделки вместе с налогом на собственность составили 1,5 тыс. евро, — объясняет Ю. Кайнова. — Содержание недвижимости обойдется в 50 долл. в месяц. А сдавать в аренду апартаменты лучше всего круглогодично через местных представителей за 500 евро в месяц. Из этой суммы можно оплачивать содержание квартиры и ежегодный налог на недвижимость и еще иметь постоянный доход. Учитывая, что цены на местном рынке недвижимости растут на 30% в год, клиентка сможет через пару лет продать данную собственность и хорошо заработать».
Однако основная ошибка россиян, решивших заняться приобретением и сдачей в аренду собственности за границей, — делать все самостоятельно начиная с покупки. Не стоит забывать, что квартира для личного пользования и та, которую сдают внаем, — две совершенно разные вещи. Так уж сложилось, что россияне при выборе собственности ориентируются на себя, на свои предпочтения. Для них жилье на курорте, как правило, должно быть расположено на берегу с видом на море, а в столице какой-нибудь европейской страны — рядом с исторической достопримечательностью. Пристрастия европейцев, а именно они в первую очередь будет снимать эту недвижимость, несколько другие. Например, для жителей Европы важно, чтобы квартира в городе находилась недалеко от места работы, а не от музея. Есть еще множество нюансов, касающихся планировки, этажности, мебели, которые также необходимо учитывать. «Когда клиент приходит к нам в компанию, мы спрашиваем: какая у вас цель — рента или квартира, в которой вы будете жить сами, — говорит г-жа Дора Онуфриу, управляющий директор KANIKA Group of Companies, компании, которая вот уже более 40 лет работает на рынке недвижимости Кипра. Только окончательно выяснив потребности покупателя, можно приступать к поискам необходимого жилья. Мы помогаем выбрать то, что будет лучше сдаваться, так как хорошо знаем этот рынок и предпочтения тех, кто будет здесь снимать жилье».
Сдавать квартиру самостоятельно тоже не стоит. Лучше заключить договор о доверительном управлении квартирой или домом с агентством, которое уже давно работает на местном рынке. Его специалисты помогут не только справиться с бюрократической и финансовой волокитой, но даже подобрать мебель и предметы интерьера. «Доход от ренты — 5–6% годовых, — говорит г-жа Дора Онуфриу, — в зависимости от местоположения и если квартира пустая. Если сдается квартира с мебелью, можно получить уже 7–8% годовых. И надо сказать, что на Кипре, прежде всего в Лимасоле, большая потребность в таком жилье. Дело в том, что этот город как раз активен в течение всего года, тогда как другие работают только в сезон и зимой засыпают. Так, сейчас существуют проблемы со сдачей домов на курортах Испании — там нет круглогодичной коммерческой активности, все рассчитано только на туристов. А надо ведь помнить, что спрос на аренду зависит не от тех, кто приезжает на каникулы, а от тех, кто живет и делает бизнес в стране. Вот почему сдавать квартиры на Кипре в Лимасоле выгодно, так как обеспечен стабильный доход».
Однако серьезные трудности для владельцев недвижимости сегодня возникли не только в курортных городах Испании, но и в Лондоне. Британская столица столкнулась с перенасыщением рынка арендной недвижимости. Ситуация усугубляется мировым ипотечным кризисом, который затронул и Британские острова. В результате наблюдается переизбыток жилья, оно очень дорогое, но снижать арендные ставки пока никто не решается.
Помимо доходных рынков Кипра и Турции не менее интересными и перспективными становятся рынки наших ближайших соседей — стран Балтии, в частности Латвии. «Здесь не только старинная Рига и центр богатой культурной жизни — курорт Юрмала, но и еще много прекрасных живописных мест, где можно купить себе «второй дом», — говорит Иван Стальной, представитель компании «Century 21 BaltWest». — В последние полтора года на рынке Латвии наблюдался жесткий кризис, цены стремительно падали, но в то же время открылись новые возможности заработать на аренде. После того как по инициативе правительства была ужесточена кредитная политика (в связи с ипотечным кризисом), многие латвийские граждане, потеряв надежду получить ипотечный заем, обратили свой взор на сектор арендной недвижимости. Для них, особенно для молодежи, сегодня это единственный способ хоть как-то решить жилищный вопрос. В результате — резкий взлет на рынке арендной недвижимости. За последние несколько месяцев рост составил в среднем 100%. Но спрос на квартиры и дома, которые сдаются внаем, по-прежнему велик, и, вероятно, останется таковым еще несколько лет».
Источник: ИРН
|
|
|
